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　　一个好的物业管理ღ★ღ，不仅可以使业主在使用该物业的过程中获得满意的服务ღ★ღ，减少后顾之忧ღ★ღ，也可以提高物业的价值ღ★ღ。作为一个业主既要享有权利ღ★ღ，也要承担义务ღ★ღ。

　　由于住宅产权主体多元化的状况ღ★ღ，决定了一个区域ღ★ღ，一幢住宅内的各个业主之间既有个体利益ღ★ღ，也有整体利益ღ★ღ。

　　在政府房地产管理部门指导下ღ★ღ，通过业主委员会来发挥业主自治管理物业的作用ღ★ღ，有利于这一目标的实现ღ★ღ。

　　一个物业管理区域内ღ★ღ，有下列情况之一的ღ★ღ，所在地的区ღ★ღ、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会ღ★ღ，选举产生业主委员会ღ★ღ。

　　对不符合《上海市居住物业管理条例》（以下简称本条例）规定成立的业主委员会不予登记ღ★ღ，并书面通知申请人ღ★ღ。

　　业主委员会应当定期召开会议ღ★ღ，会议必须有过半数委员出席有效黑崎彩ღ★ღ，作出决定应当经全体委员过半数通过ღ★ღ。

　　由于物业管理是专业化的管理服务ღ★ღ，根据上海地方法规规定ღ★ღ，业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业ღ★ღ，并与其签订物业管理服务合同ღ★ღ。

　　业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内ღ★ღ，将业主公约包所在地的区ღ★ღ、县房地产管理部门备案ღ★ღ。业主大会ღ★ღ、业主代表大会ღ★ღ、业主委员会作出的决定ღ★ღ，对物业管理区域内全体业主ღ★ღ、使用人具有约束力ღ★ღ。

　　业主ღ★ღ、使用人违反业主公约ღ★ღ、住宅使用公约黑崎彩ღ★ღ，应当承担相应的民事责任ღ★ღ。对违反业主公约ღ★ღ、住宅使用公约的ღ★ღ，业主委员会或者相关的业主ღ★ღ、使用人可以向人民法院提起民事诉讼ღ★ღ。ღ★ღ。

　　住宅的自用部位ღ★ღ，是指一套住宅内部ღ★ღ，由住宅的业主ღ★ღ、使用人自用的卧室ღ★ღ、客厅ღ★ღ、厨房黑崎彩ღ★ღ、卫生间ღ★ღ、阳台ღ★ღ、天井ღ★ღ、庭院以及室内墙面等部位ღ★ღ；

　　住宅的自用设备ღ★ღ，是指一套住宅内部ღ★ღ，由住宅的业主ღ★ღ、使用人自用的门窗ღ★ღ、卫生洁具以及通向总管的供水ღ★ღ、排水ღ★ღ、燃气管道ღ★ღ、电线ღ★ღ、什么是住宅的共用部位ღ★ღ、共用设备ღ★ღ、公共设施？

　　住宅的共用部位ღ★ღ，是指一幢住宅内部ღ★ღ，由整幢住宅的业主ღ★ღ、使用人使用的门厅ღ★ღ、楼梯间ღ★ღ、水泵间ღ★ღ、电表间ღ★ღ、电梯间ღ★ღ、电话分线间ღ★ღ、电梯机房ღ★ღ、走廊通道ღ★ღ、传达室ღ★ღ、内天井ღ★ღ、房屋承重结构ღ★ღ、室外墙面ღ★ღ、屋面等部位ღ★ღ；

　　住宅的共用设备ღ★ღ，是指一幢住宅内部ღ★ღ，由整幢住宅的业主ღ★ღ、使用人共同使用的供水管道ღ★ღ、排水管道ღ★ღ、落水管ღ★ღ、照明灯具ღ★ღ、垃圾通道ღ★ღ、电视天线ღ★ღ、水箱ღ★ღ、水泵ღ★ღ、电梯ღ★ღ、邮政信箱美高梅·MGM(中国)平台网站入口ღ★ღ、避雷装置ღ★ღ、消防器具等设备ღ★ღ；

　　住宅的公共设施ღ★ღ，是指物业管理区域内ღ★ღ，由业主和使用人共同使用的道路ღ★ღ、绿地ღ★ღ、停车场库ღ★ღ、照明路灯ღ★ღ、排水管道ღ★ღ、窨井ღ★ღ、化粪池ღ★ღ、垃圾箱（房）等设施ღ★ღ。

　　(1)新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约ღ★ღ，与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同ღ★ღ，并报物业所在地的区ღ★ღ、县房地产管理部门备案ღ★ღ。

　　(2)新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时ღ★ღ，应当将住宅使用公约ღ★ღ、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件ღ★ღ。

　　(5)新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用ღ★ღ，由住宅出售单位承担ღ★ღ，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用ღ★ღ，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担ღ★ღ。

　　新建商品住宅交付使用时ღ★ღ，除住宅转让合同另有约定外ღ★ღ，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用ღ★ღ。

　　住宅出售单位违反上述五项条款的ღ★ღ，由市房地局或者区ღ★ღ、县房地产管理部门责令其改正ღ★ღ，可以并处一万元以上五万元以下的罚款ღ★ღ。

　　(2)普通内销商品住宅的收费标准ღ★ღ，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区ღ★ღ、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定ღ★ღ。

　　(3)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准ღ★ღ，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定ღ★ღ。

　　(1)管理费ღ★ღ，用于物业管理区域的日常管理ღ★ღ，包括物业管理区域内的巡视ღ★ღ、检查ღ★ღ、物业维修ღ★ღ、更新费用的帐务管理ღ★ღ，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务ღ★ღ；

　　业主ღ★ღ、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的ღ★ღ，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金ღ★ღ。未受业主委员会或者业主ღ★ღ、使用人委托ღ★ღ，物业管理企业自行提供服务收费的ღ★ღ，业主或者使用人可以不予支付ღ★ღ。

　　业主购买期房ღ★ღ，应交付自住宅交付使用之日（按住宅局签发的住宅交付费用许可证为准）起至办理入户手续时的物业管理服务费和不超过三个月的物业管理服务费的预付款ღ★ღ；

　　业主购买现房ღ★ღ，应交付自转让合同生效之日起至办理入户手续时的物业管理服务费和不超过三个月的物业管理服务费预付款ღ★ღ。

　　其他部门委托物业管理企业代办收费的ღ★ღ，应经物业部门认可ღ★ღ。业主在交付时ღ★ღ，可向物业管理企业提出验看代办委托的物价部门认可的有关证明ღ★ღ。

　　开发企业为房屋添置的所有设施ღ★ღ，应按规定计入房屋转让总价格中ღ★ღ，不应在业主入户时ღ★ღ，另增收费项目ღ★ღ。

　　(2)业主ღ★ღ、使用人报修项目分为急修项目和一般项目ღ★ღ。物业管理企业接到急修项目报修的ღ★ღ，应在24小时内修理ღ★ღ；接到一般项目报修的ღ★ღ，应在72小时内修理ღ★ღ。物业管理企业未按时维修造成业主美高梅·MGM(中国)平台网站入口ღ★ღ、使用人损失的ღ★ღ，应当承担赔偿责任ღ★ღ。

　　(3)业主自用部位的原有自用设备的损坏ღ★ღ，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修ღ★ღ，也可以向其他维修单位报修ღ★ღ。

　　除此以外ღ★ღ，共用部位ღ★ღ、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的ღ★ღ，需经业主小组认可后予以维修ღ★ღ，费用按规定列支ღ★ღ。

　　违反上述(1)ღ★ღ、(2)ღ★ღ、(3)禁止行为ღ★ღ，由区ღ★ღ、县房产管理部门责令其限期改正ღ★ღ，恢复原状ღ★ღ，可以并处一千元以上一万元以下的罚款ღ★ღ。

　　违反上述规定(4)ღ★ღ、(5)ღ★ღ、(6)ღ★ღ、(7)ღ★ღ、(8)禁止行为ღ★ღ，由有关行政管理部门按照各自的职责和相关的法律ღ★ღ、法规处罚ღ★ღ。

　　因特殊情况需要改变使用性质的ღ★ღ，应当符合城市规划要求ღ★ღ，其业主应当征得相邻业主ღ★ღ、使用人和业主委员会的书面同意ღ★ღ，并报区ღ★ღ、县地产管理部门审批ღ★ღ。

　　违反上述第一款规定ღ★ღ，由区ღ★ღ、县房地产管理部门责令其限期改正ღ★ღ，恢复原状ღ★ღ，可以并处一千元以上一万元以下的罚款ღ★ღ。

　　因物业维修或者公共利益需要占用ღ★ღ、挖掘道路ღ★ღ、场地的ღ★ღ，应当与业主委员会签订协议ღ★ღ，并在约定的期限内恢复原状ღ★ღ。

　　除执行任务的治安ღ★ღ、消防ღ★ღ、抢险ღ★ღ、救护ღ★ღ、环卫等特种车辆外ღ★ღ，机动车在物业管理区域内行驶美高梅·MGM(中国)平台网站入口ღ★ღ、停放极其收费的规定ღ★ღ，由业主委员会决定ღ★ღ。

　　违反上述第一条规定ღ★ღ，由区ღ★ღ、县房地产管理部门责令其期限改正ღ★ღ，恢复原状ღ★ღ，可以并处一千元以上一万元以下的罚款ღ★ღ。

　　利用物业设置广告等经营性设施的ღ★ღ，应当在征得相关业主ღ★ღ、使用人和业主委员会的书面同意后ღ★ღ，方可向有关行政管理部门办理审批手续ღ★ღ；

　　违反上述第一条规定黑崎彩ღ★ღ，由区ღ★ღ、县房地产管理部门责令其限期改正ღ★ღ，恢复原状ღ★ღ，可以并处一千元以上一万元以下的罚款ღ★ღ。

　　物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督ღ★ღ，如发现有违反法律禁止的行为ღ★ღ，应当劝阻制止ღ★ღ，并督促改正ღ★ღ；

　　物业管理企业违反上述规定ღ★ღ，由市房地局或者区ღ★ღ、县房地产管理部门责令其改正ღ★ღ，可以并处一千元以上三万元以下的罚款ღ★ღ。

　　物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好ღ★ღ、环境整洁优美ღ★ღ、公共秩序良好ღ★ღ，保障物业使用方便ღ★ღ、安全ღ★ღ，并按照下列要求实施ღ★ღ：

　　(1)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划ღ★ღ，实施管理服务ღ★ღ；

　　(2)在业主ღ★ღ、使用人使用房屋前ღ★ღ，将住宅的共用部位ღ★ღ、共用设备和公共设施使用ღ★ღ、维护的方法ღ★ღ、要求ღ★ღ、注意事项以及法规ღ★ღ、规章的有关规定书面告知业主ღ★ღ、使用人ღ★ღ；

　　(4)发现住宅的共用部位ღ★ღ、共用设备或者公共设施损坏时美高梅·MGM(中国)平台网站入口ღ★ღ，立即采取保护措施ღ★ღ，并按照物业管理服务合同的约定进行维修ღ★ღ；

　　(9)发现违反本条例或者业主公约的行为ღ★ღ，立即进行劝阻ღ★ღ、制止ღ★ღ，并向业主委员会和有关行政机关报告ღ★ღ；

　　(10)按照物业管理服务合同约定的要求ღ★ღ，做好业主委员会ღ★ღ、业主ღ★ღ、使用人委托的其他管理服务事项ღ★ღ。

　　物业管理企业违反上述规定ღ★ღ，由市房地局或者区ღ★ღ、县房地产管理部门责令其限期改正ღ★ღ，可以并处一千元以上三万元以下的罚款ღ★ღ。

　　内销商品住宅出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3%ღ★ღ，高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋修缮基金ღ★ღ。

　　住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构ღ★ღ，设立专门帐户ღ★ღ，按照不低于城乡居民存款利率计取利息ღ★ღ。

　　住宅出售单位不按上款规定ღ★ღ，由市或区ღ★ღ、县房地产管理部门责令其限期改正ღ★ღ，可以并处一万元以上五万元以下的罚款ღ★ღ。

　　(2)住宅共用部位和共同设备的维修ღ★ღ、更新费用ღ★ღ，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担ღ★ღ；

　　(3)公共设施的维修ღ★ღ、更新费用ღ★ღ，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积的比例共同承担ღ★ღ；

　　物业维修基金不足时ღ★ღ，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例ღ★ღ，交纳物业维修基金ღ★ღ。已售公有住宅的公共设施维修ღ★ღ、更新费用ღ★ღ，按照市人民政府的规定执行ღ★ღ。

　　答ღ★ღ：住宅的共用部位ღ★ღ、共用设备维修时ღ★ღ，相邻业主ღ★ღ、使用人应当予以配合ღ★ღ。因相邻业主ღ★ღ、使用人阻挠维修造成其他业主ღ★ღ、使用人财产损失的ღ★ღ，责任人应当负责赔偿ღ★ღ。

　　因物业维修ღ★ღ、装修造成相邻业主ღ★ღ、使用人自用部位ღ★ღ、自用设备损坏或者其他财产损失的ღ★ღ，责任人应当负责修复或者赔偿ღ★ღ。

　　(1)房屋设备运行服务是指电梯ღ★ღ、水泵ღ★ღ、电视监控系统ღ★ღ、有线对讲系统ღ★ღ、电视接受系统ღ★ღ、避雷ღ★ღ、消防ღ★ღ、污水处理系统等设备的运行服务ღ★ღ。物业管理企业应按照合同约定的服务内容ღ★ღ、方式ღ★ღ、时间和要求进行服务ღ★ღ，定期对房屋设备进行保养ღ★ღ，保证设备的完好和正常运行美高梅·MGM(中国)平台网站入口ღ★ღ。电梯维修保养时ღ★ღ，应保证每幢房屋有一台电梯正常运行ღ★ღ。

　　(2)保洁服务是指为保持物业管理区域内房屋共用部位和公共场ღ★ღ、绿地的整洁而进行的管理服务ღ★ღ。一般包括楼道ღ★ღ、走道ღ★ღ、门厅ღ★ღ、屋顶ღ★ღ、天台等部位的定时清扫ღ★ღ，内墙壁的除尘ღ★ღ，公共门窗的擦洗ღ★ღ，绿化ღ★ღ、园地ღ★ღ、街坊路面的清扫ღ★ღ，生活垃圾和建筑垃圾的管理ღ★ღ，灭害洒药等服务ღ★ღ。合同中的保洁服务应根据不同物业的保洁要求ღ★ღ，明确保洁内容ღ★ღ、要求及收费标准ღ★ღ。

　　(3)保安服务是指为维护物业管理区域内公共秩序而进行的防范性巡视ღ★ღ、值班ღ★ღ。物业管理服务合同中的保安服务应根据不同物业的保安要求ღ★ღ，明确保安的内容及收费标准ღ★ღ。

　　(4)物业维修ღ★ღ、更新费用的帐务管理ღ★ღ，是指本物业管理区域内所涉及的物业维修ღ★ღ、更新费用按幢立帐ღ★ღ、按户核算的帐务管理ღ★ღ。

　　(5)物业档案资料的保管ღ★ღ，是指物业管理区域内各类物业美高梅·MGM(中国)平台网站入口美高梅·MGM(中国)平台网站入口ღ★ღ、设施的验收ღ★ღ、接管档案（图ღ★ღ、卡黑崎彩ღ★ღ、册）ღ★ღ，物业分户产权清册ღ★ღ，租赁清册ღ★ღ，业主ღ★ღ、使用人情况表ღ★ღ，共用设备ღ★ღ、公共设施运行ღ★ღ、保养ღ★ღ、维修记录美高梅·MGM(中国)平台网站入口ღ★ღ，帐务等资料的保管ღ★ღ。

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